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[购物季节] 为什么购物中心一层都不设有卫生间?电影院为什么在顶层?超市为什么在负一层?有...

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发表于 2018-12-27 17:25:16 | 显示全部楼层 |阅读模式
为什么购物中心一层都不设有卫生间?电影院为什么在顶层?超市为什么在负一层?有什么固定的规划模式吗?
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发表于 2018-12-27 17:26:09 | 显示全部楼层
题主的观察很细致啊。对高票答案有些异议,首层不设卫生间真的很常见。
购物中心/商业综合体走到这些年,已经有非常成熟的空间、流线、布局、招商、运营模式了,尤其国内的购物中心基本上都是港系的(也有日系的,比如高岛屋、近铁,但都有点水土不服,导致不占主导),套路化其实很严重(此处中性微带贬义)。
先说卫生间:
一层很少设卫生间。尤其是越寸土寸金的大城市,购物中心的一楼更不可能设卫生间。
这是因为:1,一层空间商业价值最高;2,一层的可用商业面积相比楼上/地下最为稀缺。按照现有建筑规范,一层要放的房间太多了,这些占用面积的房间包括:所有地上、地下的疏散楼梯间,所有地上地下的设备井都在一层交汇,还有消防电梯/货梯,后勤流线,某些设备机房。如果再要加上卫生间,一层的商业得房率非常的低,既损失了租金,也不利于聚集商业氛围。
举个栗子,参与过的杭州来福士广场:下图是一层平面,左右两边是两座250米塔楼,商场占据了红框示意的中间一竖条。浅灰色是所有交通走道区域,深灰色是所有疏散楼梯/电梯/设备/管井/后勤区域,只有深中浅三种粉色是可租售的商业面积,你就肉眼看看得房率有没有50%吧。你说还要占掉一块做卫生间?那是在红果果的抢开发商的钱。
为什么购物中心一层都不设有卫生间?电影院为什么在顶层?超市为什么在负一层?有什么固定的规划模式吗?-1.jpg
其次,卫生间放在二层和地下室,也有引流的作用。增加你上卫生间的经过距离,增加店铺展示时间。
电影院:
电影院的空间相比购物中心其他地方,是非标准结构体系:层高高,放映厅内无柱。放在顶层,结构处理起来比较自由,放在下面几层,那楼上落下来的结构柱需要进行一个结构转换,成本和复杂程度增加好多。除非需求强烈,不然投入这项成本没有收益。
而需求显然也不强烈。因为电影院有两个特点:一是目的性消费客流,二是瞬时客流很大(电影入场和散场时)。前一特点使得它不需要放在中低层或者街面的黄金铺位;后一特点使得它不适合放在中低区位。至于为什么不放在地下室...其实可以放,但电影院作为人流密集场所,放在地下室消防规范真的很搞啊...
超市:
一般购物中心的地下室都是占满建筑红线的,面积远比需要遵守建筑退界线和日照控制线的地上部分大,所以地下室很容易出现超级大超级深的店铺。这种时候,用超市去填补是最容易的。当然,也有其他选择的,比如健身房、比如大食代之类的美食、运动集合店、比如现在有些高逼格商场还拿来做展览馆,总之,就是那种一大坨、又不需要采光的业态。


严谨起见:
PS1,以上讨论针对城市化核心区的购物中心,郊区或者城市边缘的社区商业不包括。
PS2,有一种情况开发商不得不设卫生间-即地块规划时候带有公共卫生间指标。不过这种对外的公共卫生间,一般会被塞到地块的边边角角,不会整合在商场内部。
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发表于 2018-12-27 17:26:21 | 显示全部楼层
不废话,直接回答问题吧。

一、为什么购物中心一层都不设有卫生间?
这个问题不能一概而论,成都这边我逛过的购物中心设与不设的都有,自己做过的项目也有设和不设的。自己总结了一下,不一定对,说出来和大家分享一下。信息收集自自己项目经验+逛街经验,不一定准确,希望知道的各位指正~
1. 不设卫生间的都是一些比较老、单层建筑面积小、地理位置比较好的,如春熙路伊藤、大业路财富中心、伊势丹、新世界百货。这些地方人流量太大,不设可以避免沦为公共厕所。而且本身地理位置很好,单层面积又很小,首层都是寸土寸金的,用来做卫生间太可惜了。
2. 设卫生间的都是一些比较新、地理位置不那么黄金、单层建筑面积比较大的,如华置广场(现在卖给恒大改作恒大中心了)、锦华万达广场、万象城、大悦城、瑞安城中汇、来福士广场、铁狮门晶融汇等等。这些项目一些本身体量较大,首层不设卫生间逛起来确实很不方便。或者地理位置不算好,人流量比较小,能够成为公共卫生间至少还能吸引人流。成都这几年的商业竞争太惨烈了,空置率、关铺率直线上升。

以上,似乎可以得出一个结论:貌似新建的购物中心首层基本都有卫生间了。不知道其他城市的情况,请了解的朋友提供相关资料。

二、电影院为什么在顶层?
说到这个问题,就必须提到商业中“主力店”的概念。我理解的所谓的主力店,就是那种承租面积大(动不动好几千平米)、目的消费性客流量大、对其他业态带动能力强,但租金非常低的商家(可能低过开发商成本)。按照这个标准,不管你招商时怎么玩儿花样,主力店也无非就是电影院、KTV、滑冰场、健身房、超市这类的,这两年最多再加上HM、ZARA、优衣库这类的快时尚品牌。不要给我说方所这类的小众奇葩,你以为所有的招商团队的能力都像太古、九龙仓那么逆天么~

主力店的租金非常低,这是确定了它放在顶层或地下的首要原因。同时它带动人流量大能力很强,所以从商业运营的角度来看,它怎么都不应该被放在低楼层那些寸土寸金的地方。一方面商家承受不了那么高的租金,另一方面你看完电影直接从门口出去了,其他小一点的商家还怎么做生意啊?顺便提一点,购物中心中单位面积租金最贵的并不是你一眼就看到周大福、兰蔻,甚至LV(相反,LV之类的租金反而更便宜,因为它们可以提升一个商场的逼格和档次),而是那些位于商业流线转角处、面积十来平米的奶茶店、果汁店、小饰品店。这些店铺不仅租金高,而且承受上涨能力强。因为他们真的很赚钱。

客观来说,电影院无柱的设计也是它需要位于顶层的一个重要原因,但并不是首要的。因为和租金比起来,所有的技术问题都不是大问题,除非是规范中的强条。这个被甲方各部门要求虐成狗的设计人员都应该懂~~ 电影院放在低楼层结构方面无非就是需要做转换,梁抬柱什么的,这些没有技术难度,完全可以实现。就像酒店的宴会厅经常是600m2~1000m2、20m以上的跨度、位于N多层塔楼下方。而且电影院放在顶层,从技术上来说经常面临的是消防疏散楼梯数量增加、占用以下楼层商业面积,以及晚上商场关门后的人流动线的管理问题(人流不能经过商场内,一般单独设置观光电梯直达首层)。但这些问题都不需要付出过高的代价就能解决。所以如果有一天发现电影院放在首层更赚钱,大跨度梁抬柱的结构转换做就是了呗。所以还是钱的问题~

三、超市为什么在负一层?
因为超市也属于主力店,这个问题的原因,在上面电影院那一部分也有提到过了,其他答案也有提到过目的消费、不需要橱窗展示、方便顾客购物后直接下停车场等因素。我就不展开再说了,这里从一个比较特别的角度来说一下:为什么电影院中顶层,超市在地下。它们的位置可不可以换过来?你见过换过来的吗?我相信至少在稍微新一点的购物中心中你都没见过这样的规划吧?

答案是:不能!其中最重要的一条就涉及到上面提到的“除非是规范中的强条”了。在我国的防火规范中,电影院被定义为娱乐场所,若设于地下,其地面离正负零的地面高度不得大于10m。什么概念?按好多影院运营方的设计标准,好多3Dmax、Imax的屏幕都放不下了,没有3Dmax、Imax影厅的电影院你还会去看吗?PS:成都太古里的百丽宫影院例外,因为他家是开放式街区,本身地上就只有两层局部三层。所以他们没有IMAX影厅,但本身项目逼格满满,生意也还不错。

超市放在地下的好处有很多,最大的好处就是后期招商改造的灵活性。在建筑设计之初,招商通常都是没有确定的(资源整合能力逆天的万达除外),你最多只知道哪一块要用作超市。你永远不知道那些坑爹的华润万家、家乐福、永辉、尤其是成都这边很火的伊藤洋华堂进来之后,会把哪一部分用作是生鲜区、水产区、甚至给你做超市内部整出个小型的美食广场来。这些业态都需要排水好么?而你设计规划之初是不知道他们位于哪里,你总不可能把一个5000m2的超市全部做上排水吧?唯一的办法就是等超市方那些大爷进来后,把业态规划图发给你后,你再去改设计、增加排水管。如果你把超市放在地上或顶层,下一层已经装修完了封吊顶了,你怎么去做排水管?而如果超市位于车库上方,这个问题就好办了。
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发表于 2018-12-27 17:27:11 | 显示全部楼层
一层不设卫生间真的是不常见,如果真的不设我会这样认为:1 一层租金太贵,设个公共卫生间又不能收费 2想上厕所去二楼吧,也许你会顺带买点东西

电影院在顶层是因为电影院需要较大的无柱空间,设在顶层因为负荷最小,所以最易实现。而且从消费习惯来说,看电影基本是想好了要去看的,并不介意坐电梯或多爬几层楼,顶层租金相对一二层肯定便宜,换你是电影院老板你选哪层?对整个商场来说看电影的人群可能会附带消费一下一二层的服装店、甜品店、手表店等利润相当高的店。

超市在负一层(不在负一层的超市也很多,但设在一层的真是少见)是因为从租金来说地下室肯定便宜,而且进出货物方便,直接把车开到地下车库。服装店等并不愿意设在地下,因为无法做临街的橱窗广告,也没有超大超高的中庭,也不是人流必经之地。从消费习惯来说,超市也大多是生活必须了才去逛的多,至于它怎么设计内部流线让我们买更多生活并不需要的东西,可以看看宜家的内部流线,但这是另一个话题。所以你进一个商场最先看到的店必定是利润最大的店,租金贵,利润不大活不下来,常见的有首饰店、钟表、服装、快餐等,越往里走单位面积利润最小,如超市。
超市里的购物架是分几层的,一般最便宜的东西放最下边,也就是你视线不会第一眼就看到需要蹲下才能看到的那一层,而与我们视线齐平的那一层一般放利润比较大的商品。整体布置也一样,卫生纸牙膏牙刷等必需品肯定放角落里而零食、牛奶饮料、酒等肯定放在你最方便拿的地方,去找卫生纸的时候会经过很多零食架,好多人就会随手拿一点放进购物车里。其实和商场的整体布局考虑是一致的:用有效的空间创造最大的利益。

所以,你问模式的时候不妨想一下这些店面的利润、租金、与人流量、消费习惯的关系吧。
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发表于 2018-12-27 17:28:07 | 显示全部楼层
抱歉不请自来~
笔者在房地产五大行接触retail(商铺招商)的,所以还算了解您的疑问。

首先,楼主是一个很细心的人呀,其实商业地产里面还有很多细节都很难发现哟。

关于厕所的问题,排名第一的答者已经回答的很好了,确实首层没有洗手间的商场很少见,如果真的没有,那真的99%就是成本的问题了。

再来就是电影院的问题了。现在大部分首层电影院都是在旧商场内了。为什么这么说呢,其实以现在的商业地产规律来说,在商场建设前期就有相应的业态排布,对于电影院的安置与设计会在施工阶段就完成,这样就不会对商场建筑进行二次施工了。以往的商场设计与招商往往分开进行,电影院的选址经常就得被迫选在顶层或空中花园层那些剪力墙或是柱子较少的地方了。另一方面,像电影院、儿童乐园、美容美发、海底捞外婆家(什么鬼?)这些业态都是被称作“目的型业态”,就是说顾客是为了看电影/玩/吃的目的才去的,这种业态往往会被排布到角落(不只是顶层哦)来拉拢人群。比如说深圳皇庭博纳影院就在地下负一层,为了看电影我们就顺便会经过一堆小吃、衣服店,有男/女朋友的就进衣服店买买买+自拍朋友圈,单身汪可能就会买两个第二个半价的甜筒自己吃让自己看起来没那么像汪进而推动人流不那么旺的负一二层商业。

擦干泪我们再来看看超市的问题。很不幸,超市安排在购物中心的业态排布也是大势已去了。旧有的购物中心往往在负一楼会提供一个超大面积的商铺留给做超市使用,但随着商业地产慢慢发展,地产商发现,底层的普通超市太难赚钱了。可是底层这么大的面积又不好再施工了呀,商家灵机一动,卖国产白菜利润太低了呀,改卖进口有机蔬菜吧!接着,一些大型mall的超市由人人乐换成了people people happy,岁宝换成了age babe这些外国名字的高档超市(误)。少了菜篮子大妈,多了都市白领,整个商场逼格都高了呢(可参照香港众多大型mall)。而近年来随着电商的急速发展,进口超市的利润也撑不起来了呀。因此,最新的许多大型商业规划(主要针对非住宅区域内的mall)直接抹掉了底层百货部分,换成承租能力高的服装(HM,Zara)或餐饮品牌。

另外,有一点是排名第一的回答有小误的,就是在首层的奢侈品名牌店的租金问题。奢侈品品牌是mall拿来装点门面的,也就是说,像LV, Gucci,Zegna这些郭敬明店,要想招他们进来,还得求着才行。因此,大部分不太旺的商圈要招parda,chanel,诚品,海底捞外婆家。。的话,租金要求是会低很多的,具体低多少要请估价师来计算商业价值。像深圳海牙缤纷城的海底捞基本上前两年是没有租金的,香港海港城当年招奢侈品牌的时候也是给了几年优惠。因此,第一的答主前半句说的没错,“所以你进一个商场最先看到的店必定是利润最大的”,只不过这个利润不等于租金罢了。其实并没有什么固定业态排布规划,如何带来潜在的商业价值与业态组合,才是现今商业地产重着墨的部分。
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发表于 2018-12-27 17:28:45 | 显示全部楼层
为什么购物中心一层都不设有卫生间?
这个问题也不是绝对的,主要的几个原因是:
1,一层的商铺租金最高,商业业态都是利润最高的珠宝,化妆品,箱包,鞋类。
2,为了防止把商场的卫生间当成公共卫生间,影响商业的品质;
3,为了让你多再商业里面停留,多逛一下商业,增加购买的可能。
电影院为什么在顶层?
电影院和超市都算是目的性消费,都是为了拉人气而存在的。商场的业态分布都是为了整个商场的客流量。另外是电影院的空间需求,电影需要通高空间和无柱大空间,放在顶上做不上人屋面对于结构来说是最简单和经济的。
超市为什么在负一层?
1,超市也是目的性消费,也有放在楼上的,但是放在一楼的很少,很多两层布置的超市,生鲜,水果类会在远离入口的楼层,而在入口处设置的电器和日化类,因为超市里的目的消费是生鲜水果。
2,另外一个把超市放在负一层的目的是,货运方便,一般的商业综合体,业主需要商业最大化,后勤物流这一部分都在地下来解决,而不是在地面一层来解决。
3,商业形象和品质控制,一个有品质的商场不太愿意出现,扛米,提纸,背菜的大爷大妈从超市出来的时候穿越一层的珠宝化妆品区。所以负一层的超市一般都会有单独的出口到地面。
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发表于 2018-12-27 17:28:53 | 显示全部楼层
问题一:
一层租金贵用来做厕所浪费
如果你要去二层上厕所势必要上自动扶梯经过很多商铺
一来你恰好看到你想买的就买了
二来即使不买 人流带来的商业氛围也是极其重要的

问题二:
第一电影放映厅需要无柱大空间
自然要放在顶层
第二你有木有发现不仅仅是电影院
还有KTV,餐厅,健身会所等一般都设置在顶层
电影以及吃饭都是目的性消费
不需要给目的性消费留最好的空间
买了票不管电影院在几楼你都会去看的
团了团购券不管餐厅在几楼你都会去吃的
办了卡健身房你总能找得到吧
「题外话 像星巴克Costa这样的咖啡店往往开在一楼 因为咖啡一般也不算是目的性消费 看到顺便就买了」

但卖衣服化妆品之类的就不一样了
可能小部分人群小部分时间对于这些的消费也是目的性的
例如我今天就想好了一定要买一支某某牌子的唇膏
那不管店面在哪里我都可以去找
但大部分购物都不是目的性的
看到了这家店才会想到「啊要不进去看看」
那没看到的店自然就不会被想起来
所以店家都希望租到醒目的位置
也解释了为什么一层租金远高于二三层
「很多商场 租一层 送二层三层的商铺」

问题三:
第一 超市显然也是目的性消费
所以地段几乎不影响生意
第二 大型超市往往需要靠近停车场
方便大量购物的人群
第三 超市面积真的很大
放上面几层要如何放
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发表于 2018-12-27 17:29:17 | 显示全部楼层
一、不设卫生间有二个考虑。
1、商场经营,引导客流是关键。比如:400米动线是消费者步行的疲劳阀值,这个点设置咖啡、甜品等轻餐有助于商家聚客,也便于消费者留在商场。洗手间是刚需,强聚客点,设置在其他楼层有助于将消费者引导至目标楼层(2F和B1的洗手间经常排队,消费者被迫至更高楼层方便,发生随机消费的概率更高;3F有儿童厕所,带孩子的家庭会去那里方便,周围都是儿童业态促进成交,等等)
2、1F客流量大,维护成本高。品质商场追求客户好感,擦手纸、厕纸常备,经常有顾客扯着纸带回家使用,平楼层进出方便,增加这类行为发生。1F也经常会有非商场客户使用洗手间,使用频率高,保洁、能耗、设备等维护成本高。
基于此,大部分商场1F不设置厕所。但是,厕所功能区会预留。
因为,
1、很多充分竞争的商圈,商场引流有限或者想提高竞争力、周边洗手间也饱和,开着聊胜于无。
2、确实客流量很大,洗手间都满负荷运转,解决生理需求,不得不开。

二、电影院为什么设在顶楼。
影院是目的性最强的消费。强目的性注定了它会在整个商场“性价比”最低的位置开设,消费者不会因为去影院的相对难度或复杂度而不选择看电影。
以一次影院消费行为举例。大片上映,APP查看排片、选座、下单;开场前匆匆赶到影院;观赏大片结束,情绪上还沉浸在大片内容里(是不是考虑买点电影周边?大片烧脑,是不是考虑吃点甜品缓解饥饿?)、坐了那么久走走舒缓肢体僵硬。
基于此,我们得到结论。
1、高楼层“性价比”最低,适合影院。国内消费习惯决定,楼层越高,抵达意愿越低,客户导流越差。影院目的性强,受楼层、位置影响最小,承租能力弱,导流能力强。
2、消费者习惯观影后走走逛逛,而“喷淋式”(把消费者输送到高楼层,层层逛下来的模式。大悦城、HK朗豪坊等有天梯的商场皆使用此策略)引流方式有利于消费行为发生。

三、超市为什么在负一层。
众所周知,理论上一层租金最高,二层次之,楼层越高租金越低。
按理负一层租金相当于二层,事实上在某些繁华商圈、地铁连通的负一层商场通过合理布局可以达到与一层相当的租金回报。
超市就是合理布局的重要棋子,作为聚客利器、强目的性消费,把超市落位在长动线顶端,依靠进出超市的大客流量带旺动线上的零散铺位,提升销售额(超市不卖炸鸡、奶茶,商场会帮你补),达到收益最大化。
与停车场距离较近也是超市设在负一层的原因之一。
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发表于 2018-12-27 17:29:26 | 显示全部楼层
不是一层不设卫生间,是因为一层有肯德基麦当劳
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发表于 2018-12-27 17:30:14 | 显示全部楼层
简单来说就是商业持有者和承租者博弈的结果

新的购物中心出于人性化和顾客体验,一层不设置厕所的确实不多见了;电影院在顶层,超市在负一层,倒是有些规律可循。

我们先看看购物中心这种商业形态有什么特征?
1、 楼层较高(5层以上,土地稀缺的地区比如香港,我逛过21层的购物中心)
2、 业态丰富(零售、餐饮、娱乐、超市等等全业态覆盖)
3、 体量较大(3-5万方较多,单层面积1万方以下的不太好意思叫MALL)

面对这样一个大盒子,谁都想要一层,但一层最终只会给承租能力更强的品牌零售;谁都想拿免租期,但免租期只会给强势的主力店。商业的持有者想方设法把各种商户招来并安放在合理的位置,除了评估人流动线特征之外,还需要顾忌各业态的面积需求、承租能力、招商流程等等,以达到一种利益的平衡。

生活超市动辄需求一两万方,加上建筑承重、货物进出、门面形象和考虑,一般都在地下几层,放高楼层的不多见;但是小型精品进口超市有在临街层的,原因很简单,品牌好且付得起租金。

电影院的设置就更好理解了, 哪些商场设计「陷阱」会让人买的更多? 我在这篇答案里有提到过目的性强的电影院放在顶层的喷洒效应,起到自上而下的辐射作用,当然这里面还涉及到一些巧妙的动线设计,那又是另一个话题了。类似这种做法的业态还有餐饮、健身房、儿童娱乐等等,道理同上。

人们不愿自发走向高处是惯性,高楼层商业价值贬损是规律。出于这两点考虑,目的性强,承租能力低的业态就只能往低价值区域放。一方面,电影院和超市两大主力店上下安置符合商业价值规律,另一方面,给主力店免租/低租+装修补贴,由他们带动人气,可以平衡多方利益。
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