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[二手房产] 一手房VS二手房的买房攻略

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发表于 2019-8-2 17:54:54 | 显示全部楼层 |阅读模式
前两天出席一个小规模的论坛,有朋友问:小编,针对现在的市场行情,作为一个买房者,觉得最重要的事情是什么?


我说:现在楼市有点像十字路口,有的楼盘降价也卖不出去,有的楼盘排队抢也不到。大多数人还在观望和等待的时候,你主动出击做出选择,那么你就赢了。


选择不是要立刻买房。而是付出行动。


小编的大多数粉丝,甚至是小密圈里的粉丝,都停留在观望和等待的阶段。


所以大家的特点是:先看看鄂州论坛说了什么,再问问“专家”什么时候买房合适。如果没有大的行情,那么刷刷微博、看电视剧、逛街吃美食,买房的计划一拖再拖。


生活中有个定律叫做“二八法则”,意思是说20%的人知道行动才有结果,80%的人会被周围的环境所影响。而这个比例到了楼市,就会变得更加极端,成为“一九法则”。


90%的人选择刷鄂州论坛,还只是看标题不看内容那种。

只有10%的人会选择跑盘、调查市场,
所以只有10%是真正了解楼市的人,
只有10%的人在资产保值这条路上走的更远。
所以,今天的话题是,我们怎么样才能跻身到10%的人里面?
这篇文章,就是你买房之前必须先上的一堂课。
也许有点烧脑,但绝对含金量十足。

1


了解楼市的第一课


楼市的第一课,就是搞清楚真正的市场是什么样的——什么是新房,什么是二手房。


有人看了会说,这还不简单,新房就是期房,开发商卖的房子,二手房就是已经下了房本被人买过的房子。
其实,事情没那么简单。
新房和二手房,是两个完全不同的市场。
直到现在,不少人还以为新房市场和二手房市场是互通互联的,买什么房子都是买,有什么区别。
其实这种认知是错误的,新房市场与二手房市场是割裂开来的两个市场,他们所面对的人群完全不一样。   


为了便于理解,我们设想下买新房和二手房的过程。
对于小白来说,买新房是最省时省力的。首先进入装修的金碧辉煌的售楼处,然后美貌的售楼小姐带你来到精致的沙盘,一对一的为你介绍楼盘信息,随后为你递上刚泡好的茶水。


预付定金,签合同,等网签,办贷款一条龙服务。
每一步都有人提醒你怎么做,
每一步都不需要你自己筹备、计划。


但如果买二手房,需要你要自己学会熟悉地段,熟悉周边小区的情况,再一个个看房源,和卖家讨价还价。好不容易确定了房源,还要核实产权、签定购房合同、交纳税费、办理过户、甚至水电等生活费用的交代等等。


这里很多个环节都是需求买卖双方同时参与的,
每一步都需要你亲力亲为,
每一步都有陷阱和漏洞。


所以,从实际操作角度来讲,新房是easy模式,二手房是hard模式。


再看具体的付款方式。


很多人认为,买房要看房子的总价,这是不对的。


我相信很多外地打工,家境不是那么好的朋友有一点深刻的体会:靠着自己的打拼,月供省吃俭用是可以还上的,难度最大的是首付的钱。


以新房、二手房都是总价100万为例。首付需要30%计算。
新房总价100万,只需要支付首付30万,余下贷款70万,再交1%-3%的契税就可以了。


二手房总价100万,如果是次新房,那么评估价打9折,是90万。贷款要按照90万总价来计算,只能贷款63万。所以二手房首付需要:100-63=37万。


即使是不计算二手房的中介费、增值税、个税,二手房的首付就要比新房多支付7万。


实际上没有那么好的事情,中介费是很难避免的,至少要2%,那么还要加2万。
不想交增值税,需要房本满两年才可以。
不想交个税,需要卖家名下的唯一住房,而且房本满五年。


所以,一般情况下,二手房首付金额,加上中介费、税费,首付40%甚至更多是很正常的。


而现在北上广深的房价,即便新房首套35%的首付,也是动辄上百万,对于大部分老百姓而言,都要交齐父母辈的养老钱才能拿的出来,再加上5%以上也实在太过沉重,很多刚需不是不想买二手房,而是被高昂的首付逼到了新房市场中。


比起房子的总价,首付才是买房的最大门槛。
首付,才真正能考验家底,体现出六个钱包的实力。
所以,造成新房和二手房市场分裂的另外一个原因,就是首付的高低与额外的税费。


从付款方式来说,新房是easy模式,二手房是hard模式。




2


树立正确的认知


当我们细致分析了买新房和二手房的具体差别后,我们会发现,买新房和二手房的人,是完全不同的人群。


什么样的人更喜欢买新房呢?


1、首次置业的人,毫无买房经验
2、有“初房情节”的人,不喜欢要别人住过的房子
3、只能承担少量首付,需要多贷款的刚需族


这部分人,是买房群体中的绝大多数。也是支撑楼市最重要的群体。他们还有一个最重要的特点:没有购房经验,注定被开发商套路。


什么样的人更喜欢买二手房呢?


1、有一定置业经验的人,对所在片区情况比较了解
2、房产投资客,比较务实,更注重性价比
3、有一定资金实力的群体


这部分人,是买房群体中的少数。他们大多是中产阶层,买房不容易被忽悠,往往买家比卖家更聪明。


好了,现在我们一定要树立一个正确的观念:


新房和二手房,不是一个太极图,你中有我,我中有你,打成一片。


他们是两个只有少量面积相交的圆,分别是不同的市场,面对不同的人群。




一手房VS二手房的买房攻略-1.jpg



这一点也是我在实际工作中体会到的。
我之前做房地产策划的时候,经常写很多楼盘的竞品报告。有一天,我问领导,为什么我们做了这么多竞品分析,都是新盘的,二手房小区很少关注?领导告诉我:新房和新房竞争,二手房卖家和卖家竞争,这是完全不同的两个市场。


好,请注意,接下来的重点:


假如一家开发商在某二手小区旁边盖了一栋新楼,二手小区的总价是100万,新楼盘的品质、所享受到的配套、学校资源等等,都和二手小区一样。那么开发商新盘的价格,定在什么范围内合适?


答案是120万左右。


由于房地产市场是垄断的,所以开发商以获取最大利润为目的,定价只需要考虑买得起房子的那部分人最大的承受极限即可


该区域二手小区总价是100万,以首套房计算,那么实际支付的首付就要40万左右(上文已经说过)。说明该区域人可以接受的支付门槛是首付40万。那么新盘的首付支付门槛也是40万,按照首套房三成首付计算,总价可以卖到120万。


当然真实情况比较复杂,为了便于大家理解,这是一个简化了的市场模型。


这个案例要说明的结论是:正常情况下,同一区域品质相同的新房和次新二手房,差价在20%是合理的。(请注意这里是正常情况下,新房和二手房价格倒挂的问题,下文会具体解释)


你觉得很奇怪很荒诞吗?明明是同样的品质,同样的地段,新房就可以比二手房高出20%的价格来?


因为新房和二手房的市场不重合。
小白们完全不会意识到,他们要买的新房,价格120万,实际只值100万。


多出来的20万,是开发商做出的溢价。
这部分溢价,包括售楼处的装修费用、售楼小姐的工资、营销费用等等等等。
但实际上,120万的房子,一旦进入二手房市场,再转让立马要打八折。


买新房,就意味着选择了easy模式,easy模式也就意味着享受更简单的流程,更舒适的服务,付更多的钱。



3


新房和二手房的获利机会


看完第二部分,你会知道,在正常情况下,新房往往都有溢价,真正的成交价格,还是要看二手房市场。


那么,是不是新房就不建议买了呢?还是要根据具体情况而定。
这里就用到一个小技巧:看新房和二手房的价差。


上文提到:正常情况下,同一区域品质相同的新房和次新二手房,差价在15-20%是合理的。


在差价比较合理的时候,小编更推荐有经济实力的买家买二手房。
差价不合理的时候,要分情况讨论。
一手房的价格,是开发商自己定价,而开发商对楼市的敏感程度,取决于拿地成本、融资利率等等,他们是先知先觉的群体。而二手房的价格,掌握在上万个散户一样的卖家手里,他们对房价是比较迟钝的,后知后觉的。所以二手房的价格,会受到一手房的很大影响。


楼市上行期:新房价格-二手房价格>20%


往往大牛市到来之前,就有很多开发商疯狂拿地,提高新房价格了。这个时候二手房卖家是后知后觉,懵懵懂懂的,只有零星几个对价格比较敏感的卖家提高挂牌价格。所以,这个时候,新房价格就脱离了20%价差范围,比二手房高出了一大截。


请问这个时候,你要买新房还是二手?肯定是二手。因为新房价格已经涨上去了,二手正处于刚刚要启动上涨的阶段。


楼市调控期:二手房价格>新房价格


当房价上涨过快,楼市过热的时候,就需要调控了。而二手房市场,政府是很难调控的,因为是千千万万卖家自由定价,调控起来很麻烦。这个时候,政府要拿新房开刀,要求开发商一律不能随便抬高价格卖,给每一个楼盘设置一个比较低的“备案指导价”。


备案指导价是什么意思呢?新房只有拿到销售许可证了才能卖房,而想要拿销售许可证,就必须按照备案指导价格开盘。也就是说,政府要强行压着开发商让利。


所以这一阶段,新房的价格被压得很低。开发商没钱可赚,要么不开盘,要么绑定车位、茶水费、装修费多要钱。而二手房的价格要比新房高了很多。


这个时候,买入二手房,会有巨大风险。价差反常即为妖。当二手房比新房高的时候,要么新房价格涨,要么二手价格跌。


因为备案价限制,新房价格不能随便涨,二手价格一定会跌。
所以一定要买新房。


楼市下行期:新房价格-二手房价格<20%


当房价下跌的时候,新房和二手房会出现罕见的“抢客”现象,对市场行情敏感的开发商往往会抢先降价。去年下半年和今年开春,就出现了多个地区万科、恒大降价的现象。


这时候新房价格的利润空间压缩,而二手房市场卖家,更倾向于观望,而不是主动降价——新房降价了?大不了我等楼市回暖在卖,坚决不降价,哼。


所以此阶段买入新房又会比较划算。


好了,我估计很少有人会把新房和二手房市场分析的这么细致,希望大家多死点脑细胞,把里边的逻辑搞清楚。


对于猫叔来说,最大的努力就是宏观方向给一个楼市的大概走势,让你知道大概的实操过程,而真正的机会则是要靠自己去找出来。


多跑,多看,不会错。祝今年有买房需求的人,都能找到最适合自己的买入时机。


一手房VS二手房的买房攻略-2.jpg
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