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[业主论坛] 2019~2020这个时间段适合买房吗?

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2019~2020这个时间段适合买房吗?
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发表于 5 天前 | 显示全部楼层
答案是,你等的起的话,就等到2022-2023年。你等不起,你就别问了,问了更伤心。
看到有人说刚需无所谓,随时可以上车我就气不打一处来。刚需的钱是大风刮来的吗,刚需挖你家祖坟了,一定要当你们这些炒房者的接盘侠吗?
任何市场价格都是由供需决定价格,而不是成本,所以喊地价越来越高房价一定涨的可以歇一歇。房产的价值跟地价一毛钱关系都没有,高地价只是需求旺盛的表现形式(投机需求也是需求,都是需要拿出真金白银或者加杠杆来维持价格的)。你地价再高,房子定价再高,盖出来的房子如果没人买,你卖给谁,卖给你们这些房产中介吗?你们的脑回路怎么跟正常人不一样呢,为了找人接盘你们也太不要脸了。
既然明白了价格是由供需关系决定,那为什么房地产的需求这么旺盛呢?我想主要有三部分,一是所谓的刚需,没有房子的人想买房子自己住(除此以外都是伪刚需,房价只要有向下的预期,这些伪刚需就会立刻消失的无影无踪);二是投机需求,炒房暴富的故事在每个中国人身边都是耳熟能详,这部分的需求相当巨大,毕竟躺着赚钱的生意谁不喜欢呢。三是货币保值增值需求,普通人没有合理的投资渠道,许多人有钱就买房了,毕竟二十年来房价基本没跌过。第二种和第三种需求都是以真正的刚需为接盘侠的,因为只有刚需的房子买来是住的,可预见的将来也不会出售,就相当于击鼓传花的游戏到了刚需这里,这花(房子)就被刚需收入囊中了,这时下一朵花才能登场来继续这场游戏,游戏顺利进行。试想一下,如果刚需大幅度减少,玩游戏的绝大部分是第二种和第三种人,投机客和投资客的房子你卖给我,我卖给你,这朵花传来传去又回到了投资客手中,这时第二第三种人就要骂娘了:CNM,我要的是钱,不是这朵花,赶紧来个接盘侠把我的花接走!
中国历年出生人口,大家感兴趣的可以去查一查。
2019~2020这个时间段适合买房吗?-1.jpg 这里只简单说一说。2001年的出生人口相较之前的年份大幅减少,当年出生的人到2023年年龄22岁,刚好大学本科毕业(如果能上大学本科的话),在这一波房价大涨的背景下,许多父母已经提前为子女买房了,暂且推定2001年出生的人口大致在2023年买房置业。(中国年轻人大部分都没有机会上大学本科,另外考上研究生和博士的也是极少数,所以综合推断毕业时间为2023年)。
我们知道2023年及以后刚需数量大幅下降,而房地产开发的速度却没有降下来。各大中小型房企在2019年仍然在拿地,到2023年建成的房子、一二线解除限售的房子(数量巨大),投资和投机客手中要变现的房子(比想象的还要多,上市公司炒房了解一下)。供给增加,需求减少,价格会怎么样呢。最近频频爆出的止跌令,限跌令,降价销售!被约谈,被罚款,规定半年内降价不得超过5%,大家自己琢磨琢磨。
体制人,匿了。
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发表于 5 天前 | 显示全部楼层
先说结论:现在极度不适合,现在是经济大环境恶化中;人口老龄化和增长情况恶化中;房地产也没有政策支持(现在没有,以后经济熬过去了更没有)。
对于一个经历过深重屈辱的国家来说,好不容易靠最近40年经济高速发展获得一些骄傲感,以至于一些人说话都硬气了,我不敢想象要是这份骄傲被抹去后,会是一副怎么样的模样?
对于这个民族来说,骄傲的梦是不能碎的,碎了的话队伍就散了;所以只能用更大的梦凝聚人心和力量;这个更大的梦就是这个国家整体成为发达国家过欧美人过的生活;所有与这个梦背离的都要牺牲掉,更何况那些梦实现路上的拦路虎了。
梦一定要有,能不能实现是另一个问题!
房价回到15年,我觉得没什么可怕的,如果中国可以转型成功,能量将不亚于又一次改革开放。
以下几个论点,谁能有理有据推翻,我就相信房价还会涨!
论点一:城镇化空间有限

全国房地产有过两次“飞跃”,分别为2008~2009年以及2015~2016年。2008~2009年的飞跃直接得益于4万亿的刺激计划,4万亿刺激计划开启了高铁等大基建时代;2015~2016年的飞跃直接得益于以“330新政”为代表的房地产去库存刺激计划。这两次飞跃基本上让很多优质城市的房价在2017年相对于2007年翻了的4倍,远高于经济发展的增速。
下图为一线城市——“北上广深”2002~2017年住宅商品房的销售价格走势图(注:数据来自国家统计局),统计局的数据比较保守,和我们消费者自身的“体感温度”相差甚远。虽然如此,还是可以清楚的看出08~10年和15~17年一线城市除广州,基本上都翻倍了。广州相较于其他一线城市,是一座非典型的一线城市,北京和上海不用多说,全国唯二,广州没法比;深圳则是占尽了改革开放的春风,这种千年一遇的机遇是其他城市不可比拟的;而广州更多的是凭借自身地理位置优越得到的大发展进入一线城市的。
两次飞跃的中间,2010~2014年的房价基本比较平稳,甚至有的年份房价是下降的。首先说明一下,本次研究的举例是拿一线城市的数据进行的,全国的数据可以参见上一篇文章——【中国房地产的过去、现在及将来--第一篇】中国房地产发展史概要。
2019~2020这个时间段适合买房吗?-1.jpg

2019~2020这个时间段适合买房吗?-2.jpg 下面来分析一下两次飞跃的不同点。下面两幅图为我们国家城镇化的历史进程图,数据来自国家统计局。2007年我们国家的城镇化率是46%,而全国总人口为13.18亿;2017年我们国家的城镇化率是58.52%,而全国总人口为13.86亿。下面简单计算一下:
2007年城镇人口:13.18 * 46% = 6.06亿;
2017年城镇人口:13.86 * 58.52% = 8.11亿;
10年城镇人口增量:8.11 - 6.06 = 2.05亿;
下面再看看城镇人均居住面积的变化,2007年人均居住面积为22.6㎡,2017年人均居住面积达到37㎡。10年人居居住面积增加14.4㎡,要知道1990年人均居住面积都不超过这个数的啊。
以上数据分析可得,由城镇新增人口带来的新增居住面积为:
2.05亿 * 37㎡ = 75亿㎡;
由住宅面积的增加带来的新增居住面积为:
6.06亿 * 14.4㎡ = 87.3亿㎡;
两者相加可知08~17年10年间新增住房居住面积为:
75亿㎡ + 87.3亿㎡ = 162.3亿㎡;
这就是中国房地产在2008年开启高歌猛进的原因,没有这个根本,再好的政策都只会昙花一现。这162.3亿㎡还是保守估计,比如改善型住房,推倒旧房再筑新房,一减一增,又会剧增很多居住面积。凭借着这些新增的居民居住面积,只需要政策适当引导即可给房地产带去突飞猛进的跨越式发展。
可是2015年的时候,我们国家的城镇化率已经到了56.1%,要知道发达国家的城镇化率是70%,目前长三角/珠三角等沿海地区的城镇化率早期超过发达国家平均水平。而且由图可知15年以后,城镇人均居住面积几乎没有明显增加。然而,由于自08年以来房地产的猛涨在绝大多数人的心中刻下了房价不可能跌只会涨的烙印,加之中国传统文化的“有房即有家”理念,让很多人对“房地产会继续增长的预期”很恐慌,这个时候只需要政策稍加引导/媒体助攻一下即可释放这个恐慌,带动房价进一步增长。
但是,这种增长是不可持续的,因为新增需求已经捉襟见肘了。而且,房价这一波竭泽而渔的增长会造成一些不利影响,主要有二:一是土体房屋的租金骤增会增加企业的成本,一些劳动密集型的中小企业本来盈利能力就有限,这样就更加艰难了,而且高房价会阻碍年轻人去当地求职工作,企业因此会招不到相应的员工,所以即便华为这样的企业也要去东莞等其他地方,一方面降低自己的成本,另一方面减轻员工的生活压力。二是,因为土地租金以及人力成本的增长,劳动密集型企业会转移到东南亚等土地租金和人力成本低的地方,而劳动密集型企业又是招工大户,这样的转移会加剧国内的失业率,这个风险会大得多。
2019~2020这个时间段适合买房吗?-3.jpg 2019~2020这个时间段适合买房吗?-4.jpg 下图为日本城市化的历史走势,日本的城市化经历过四个阶段,其中第四个阶段尤其应该得到我们的重视。1975-2000年,日本城市化率基本保持不变;但是到了2000年,开始了一波大幅增长。这是什么原因呢?就是因为日本人口老龄化到了一个阶段:农村老龄人口死亡骤增,而年轻人又大多待在城市里,因此在计算城市化的时候,分母减少的速度大于分子,因此日本的城市化在2000年开始大幅增长。这个时候日本政府基本不需要出台政策吸引年轻人去城市买房生活,就可以自然而然地看到日本的城市化大幅增加。
日本在1975年左右基本结束城市化进程,目前城市化率稳定在91%左右。1945年-1975年,由于人口加速流入城市和“市町村大合并”,城市化率快速提高至76%,;1975-2000年,城市化率基本保持稳定;2000年至今,因为町村老龄人口离世和第二轮“市町村大合并”导致的被动提升,城市化率由79%进一步上升到91%。
2019~2020这个时间段适合买房吗?-5.jpg 日本的人口老龄化就是我们国家的前车之鉴。对照日本的情况,结合旧文站在2019年看——中国房地产最后的五年,我们可以合理的得出一个推论:2025年后,即便没有政策引导,我们国家的城镇化率也会大幅提高。都2019年了,就再别拿城镇化来做多了。
总结:所有的做多,皆因有做多的空间,当这个空间挤压完全的时候,就黔驴技穷了,即便诸葛再世,也休想借来东风。
论点二:人口老龄化加剧

我们必须记住:房子是用来住的,而不是用来珍藏的;房子是有寿命,不像艺术品那样可以永恒保存待升值。房子不像艺术收藏品那样具备时间以及艺术家赋予它们收藏价值,中国只有极少数地方的房子因其地理位置具备区位优势以外,其他的都只是一般意义上的房子。
首先,我们要尊重一个基本事实:房价短期看政策,长期靠人口。
其次,我们得承认目前的房价极其不合理。如果说清北等名牌大学毕业生只有少数几个人买不起合适的房子是个人问题;那清北等名牌大学毕业生靠个人奋斗普遍买不起合适的房子那就是严重的社会问题。这里的“合适的房子”是指与自己身份相匹配的房子。下来开始具体分析:
1、婴儿潮
新中国建立以来的三次人口大爆发(以出生人口大于2000万计,如下图所示):
第一波婴儿潮:1949-1958;
第二波婴儿潮:1962-1975;
第三波婴儿潮:1981-1997;
(注:3年自然灾害隔断了前两次婴儿潮)
以结婚年纪来算:
据中国妇联统计的《中国幸福婚姻家庭调查报告》,目前中国总体的平均结婚年龄是在26周岁。则:
1997+26=2023;
以读书时间来算:
考虑到大学生本科毕业就大约是23岁,研究生毕业大约25.5岁了,这个时候他们尚且没有积累足够首付款,假设大学生本科工作3年后开始购房,研究生工作1.5年后开始买房(为什么研究生是工作1.5年,因为研究生工资高啊),那么:
1997+[(23+3)+(25.5+1.5)]/2=2023.5;
这是一个估计值,其中误差大概率在正负1.5以内,不影响我接下来的推论。
以上两个角度所得数据表明,最后一个婴儿潮,亦即1997年出生的人,最迟在2023年购房。有的观点认为第三波婴儿潮的截止年份为1991年,如果这样算,最迟购房年份为2017年。不管怎么说,我们现在处于第三波婴儿潮的尾巴阶段未来购房目标客户会越来越少,所谓刚需来接盘,明显是一种忽悠人的胡言乱语,因为我们没有足够的接盘侠了。也别期望于改善型购房者来填这个窟窿,即便改善型购房者也是卖了现在的再买改善型房子,并不存在增量。
2019~2020这个时间段适合买房吗?-6.jpg 2、人口老龄化
中国人平均寿命是75岁(最新值),以前两波婴儿潮计算即将到来的老龄化人口去世情况:
1949+75=2024;
1975+75=2050。
2024~2050必定是我国最艰难的时间段,因为这27年间,每年我们国家都会逝去大约2000万人口,有相当的年份还不止2000万。2018年出生人口为1500万,死亡人口为1000万。距离2024年还有6年时间,假定2024年去世人数为2000万,19年到24年逝去人口为等比例增长,未来6年出生人口保持在1500万(几无可能,必定少于这个数),则大约在2021-2022年,出生人口和死亡人口持平。这之后,我们国家的人口将开始负增长。
2022年后,每年将会有多少购房者呢?这个可以通过下面的方法估算,2022年购房者假定为结婚者,依照上面统计的平均购房年龄大约为26岁,从2022年向前追溯26年,即为1996年。这一年出生人口约为2000万,按照一组夫妻组建一个家庭需要一套房子则是1000万套,而逝去的人大约1600万左右,大约800万套房子,说明还没有到去世的人腾出的房子比新组建的家庭多。
但是把时间线划到2024年呢?这一年去世的人大约2000万,而组建家庭的人由1998年出生的人决定的,这一年出生的人口大约1900万。这一年,意味着去世的人所腾出的房子就够新组建家庭所需房子的数量了。这里并不是说年轻人会去买去世的人留下的老房子,而是想表明,这一年开始中国房地产的“折旧率”会突飞猛进。从这年开始,我们的房子一年比一年剩余。到时候,马云说的“未来房子是白菜价”还真会实现,落后地区为吸引人才送房子也不是没可能。马云是在2017年说的“8年后,中国最便宜的东西可能就是房子”,亦即2025年后,和我推算的2024年基本吻合。
2019~2020这个时间段适合买房吗?-7.jpg 有朋友会说“随着医疗进步,我国平均寿命会增加啊”;
那我得告诉你:日本人平均寿命是80,我就假设我们国家医疗水平大幅提高,中国人平均寿命增长到80岁,那也就是延缓了5年;但你看看前两波婴儿潮(除去三年自然灾害)是从49年持续到了75年,长达27年的啊。即使我们国民平均寿命增长,但也逃脱不了人口老龄化的厄运。给阳光下的雪人撑伞并不能遏制住雪人的溶解,只是稍微延缓了一下溶解的时长,并不能改变雪人注定被溶解的命运。
论点三:房产税的使命

房产税直接目的不是为了降房价的,其直接目的是为了增加地方财政收入。
但我们也要认识到,房产税会大幅遏制住炒房行为,因为房产税会大幅降低房子的增值属性,以及降低房子的投资属性,甚至可以把房子拍成负资产。
当房子不能给炒房者带去理想的增值时,他们必然会想方设法补救,或是出租或是抛售;要知道很多炒房者以前是宁愿房子空着也不对外出租的;如果房产税出来了,他们还不出租,那么房子就会成为负资产不停地吞噬他们的现金流;所以大众消费者大可不必担心炒房者能把房产税转嫁到租房者身上,因为到时候你会挑花眼的。并且每年折旧剩余的房子会泛滥成灾。
房地产这个行业已经没有潜力可挖了,它已经很好的完成了历史使命。随着房地产黄金时代的结束,卖地也将行将就木。因此我们国家迫切需要新的税源,既然增量已经没了,那就打存量的主意吧,因此房产税的出台是水到渠成的事情。想都不用想,只有这个可以替代卖地留下的大窟窿。因为房地产会在接下来的五年内急速没落,因此房产税会很快推出以履行它的历史使命,大概率两年内出台,因为根本没有时间拖延。
2018年全国卖地收入为6.5万亿,而全国房地产总值450万亿;为了弥补6.5万亿的卖地收入,房产税就是一个答案。试想一下,只收1%的房产税,就是4.5万亿收入。当然房地产在中国经济中的比重绝不是一个卖地收入就能解释清楚的,也不是简单的数学计算就能划等号的。但是这里只是提供了一个分析和思考的角度,方便读者理解。
房产税有两个作用:
一是降低甚至除去房地产的增值属性,想稳赚不赔,做梦,因此会逼迫一些囤房(炒房)的人主动卖房,会极大增加市场房屋供应量;
二是降低地方政府对卖地的依赖,彻底解决土地财政尾大不掉的问题!
论点四:所谓的放水

首先是“放水”,很多人都不懂信用货币就在那里喋喋不休说什么印钞,真是搞笑。
那就看看你们所说的放水吧!
最新新闻“央行发布了6月份金融数据,中国6月货币供应量M2同比增长8.5%”,下图为历年货币供应量,看历年趋势(红线),央行是在放水还是缩水一目了然。中国要想超过美国,我们的人民币就必须在国际市场相较于美元不说超过,也必须旗鼓相当,如果一个国家随意放水,人民币就休想国际化,人民币不能国际化,中国就不可能超越美国。以后,人民币追求的是稳定稳定再稳定,为国际化推广创造条件。一个不靠谱的货币是得不到国际市场认可的!
房地产不会作为短期刺激经济的东西,长期也不会!
2019~2020这个时间段适合买房吗?-8.jpg 结论

基本面结论:未来五年出生人口会急速下降(18年相较于17年锐减200万),但去世人数会急速增多,人口老龄化会越来越严峻。未来五年内,我们国家的人口大概率开始负增长。房产税必定会快马加鞭推出,且别寄希望于城镇化。
房地产结论:全国范围内不可能涨了(当然不排除有些地方最后灵光乍现式的浮动),目前全国房子最保值的当属一线城市以及强二线城市的核心地块的房子,即便是这些个城市,非核心地块的房子也不具备保值功能。
对于手头有投资性房产的人来说,接下来的五年,每一年都是最好的逃亡之年。如果他们执迷不悟的耗下去,必死无疑。对于想要买房的人来说,接下来的每一年相对于前一年都是更好的买点,五年之后,房地产就是马云说的“白菜价”。
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发表于 5 天前 | 显示全部楼层
过往的淡市,不论是2014年还是2008年,所有人都是对未来没有信心。所以大家都是持币待购,想着要不要买,或者是想着要不要晚点买。这也是为什么一旦刺激力度释放之后,楼市很快就可以报复性反弹。因为,过往憋了多久,如今就要释放多久。但是2018年以后的市场却不是这样。   
        例如,客户依然知道:如今的价格都是政策指导价,现在这个价格算是划算的。但是如今楼盘面对的是:600万总价的项目只能吸引来手上只有一百万首付款的人。这是让所有操盘手不寒而栗的现象,依然有来客,依然想买房,但是剩下这群想要买的和他的实际购买力,远远匹配不上。  而这如今的一切,都是蝴蝶效应迭代的结果。例如过去一年的上海楼市,只用了三个步骤就让市场上的钱真空。
        一是,上半年推一波性价比极高的市区盘,让高层刚需彻底放弃抵抗入市购买,短暂的市场变热的同时,也让上海楼市弥漫者一个态度:你的购买力可以买到更好的房子;
        二是,年中郊环附近非常快速的集中性推盘,让底层刚需有了更强烈的对比意识,开放商开始紧张和焦虑;
        三是一二手倒挂直接影响二手房成交,而二手房成交又极大的抑制了置换客群。而这一部分客群如今是上海的主力购买人群。经过这么一轮调控,如今能够有购买力且有房票的,只剩下那些根本没有购买欲望的那一群人,而真正想买房的,要么没有房票,要么自己手上的房子卖不出去没有钱。所以在售楼处里会发现开发商极尽所能,能捞到的钱,却差了很多。
2019~2020这个时间段适合买房吗?-1.jpg   可能很多人都会想,那既然如此,开放商可以熬啊,房子不卖啊。等到行情好的时候,从头再来,理念楼市似乎都是这样的,房企比购房者更能扛。所以每次调控都是越调控越涨。但是为什么今年不一样?因为2018年是一个非常特殊的一年,2018年是2015年后的第三年,而这样一个现状,本质上在2015年就注定了结局。2014年是行业非常冷的一年,2015年回暖的时间点是3月30日,这个日子,很多人都知道,楼市出政策了。但是出政策是其次,在那个政策背后,所有的房企突然发现,所有开放商有了一个极低的融资模式:公司债。
2019~2020这个时间段适合买房吗?-2.jpg          我们仔细回忆一下,2015年,2016年是不是土地市场最为疯狂的一年。为什么那么多开放商可以无所谓的随意举牌。而如此疯狂的原因是因为这两年公司债的借贷成本低的可怜。基本上主流的房企的借贷成本只有在5%左右。国企央企甚至可以压缩到3%,这样的利息几乎就是余额宝的利息,而2014年大量房企蜂拥而至的借贷模式是海外债,利息在8%~10%都是可以接受的范围。所以当公司债以这样的形式发放的时候,我们可以想象房企会有多疯狂。  
2019~2020这个时间段适合买房吗?-3.jpg         正是那个时候的热为如今的楼市埋下了隐患,企业债不论利息有多低,都是要还的,而他的还款周期是3至5年。换句话来说就是2018年到2020年。这也是为什么2017年那么多项目都选择等,2018年开始却放弃了抵抗,因为到了还债的日子。不要觉得几百亿不算多,开放商都是千亿万亿的规模。但在高周转的背景下,打掉成本从利润中拿出50亿都是极其困难的,这也是如今房企这么难受的核心原因。  
        但是很多人会问,那么企业债开放商可以一直借下去啊,这么多年开放商不都这么过来的吗?是的,那些2015年借钱的开放商真的就是这么想的,拿新债抵旧债,一直以来也都习以为常了。但是猛然间发现2018年,企业债全面停止,彻底的停止。
2019~2020这个时间段适合买房吗?-4.jpg         这是中国政府去杠杆的一部分,所以可以看到2018年开始开发商这么着急,他们只能依赖手里的货值卖了还钱。所以去年开放商这么踊跃做租赁创新不是他们看到这个市场,而是租赁模块尚且可以融资,可以解燃眉之急。这是2018年楼市不一样的地方,房企逐渐失去了抵抗的能力。他除了恳求客户买他的房子之外,别无他法。所以只要你真的去到售楼处里。你会发现开放商会摆出各种姿势来讨你的欢心。一切的一切都是希望早点把手上的房子脱手,因为那些不是资产,全部都是负债。某家前十的房企投资部,最近最大的工作就是跑各种金融机构,恳求他们可以延长还款周期。这样倒计时的感觉,让大量房企非常的不舒服,这样一轮资金潮起潮落,清洗出大量房企的原罪:“不用杠杆根本在这个市场活不下去”。但是这还不算完,他们更害怕的是被清洗出更多的原罪。一个项目公司20%~30%都是各种税费成本。这里面有太多的灰色空间。如果一旦重新盘整,那么如今各种房企紧绷的资金链就会雪上加霜。  
2019~2020这个时间段适合买房吗?-5.jpg         如果现在要去买房,真的要去查一查,2015年、2016年这两年有没有一些房企规模扩张的特别快,特别是盛赞成黑马的。如果有,那么现在他们的商品房最好不要买。因为很有可能当年的扩张就是因为当年盲目借贷导致的,而如今刚好遇到清算的时间点。所以产品质量不可控是一定的。 所以2019年中国房地产会怎样?毫无疑问,2019年依然是房企们还债的一年,2019年甚至到2020年,都会是非常的艰难。而从目前的趋势来看,他们的融资路劲依然受阻,而市场也依然看不到快速回暖的时刻,而房地产这行的钱也没有那么快涌入的可能。万科的那句活下去被各种人解读,但是大家都忘了郁亮说活下去之后接的一句话:今年6300亿的回款目标如果不完成,其他任何事情都可以放一放。这句话已经最大程度的说明了,对于一家开发商来说,现在可能已经借不到外力了,一切都只能靠自己。
2019~2020这个时间段适合买房吗?-6.jpg           所以下面这些情况在很长一段时间都有可能存在:
    裁员,甚至有可能是体制式裁员,就是说有可能公司内的有一个部门就突然凭空消失了。而这里更需要担心的是各个区域的城市总,如果指标完不成,取消一个城市也不是不可能,如今大量的二三线城市土地在流拍,老板的耐心也变得不多了。任何投入都要对标产出比,让开发商每花一笔钱他都要精准的算好能够赚回多少钱,所有的服务商最好也掌握这样的生意模式,否则你们消失的速度会比开发商要更快。房企可能还会招人,但是更多招的人在集团总部,试用期延长到6个月,然后在6个月的时间内疯狂的轮换,用到公司觉得你很值钱为止。今年唯一工资会加的可能就是集团公司的财务部门了,就像2年前投资口子工资狂加一样,但是前提是你能否替公司解决融资问题。如果解决了工资落你口袋,如果解决不了,拿了也让你吐出来。而其他口子的从业者,不论是营销还是产品还是投资,我想集团内大概都会和你说差不多的内容,主题叫:面对现实。当然,这也不代表2019年没有期待,2019年如果能出现黑马那可能真的很值得期待,如今这个点能够爆发,说明之前没有大量的负债而且现在已经积蓄好了能量。而且低负债公司此时的融资能力会更强,而且市场的机会也会更好,恰好是厚积薄发的时候。
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发表于 5 天前 | 显示全部楼层
恕我直言,很多预测是对的,但你只看到了现在的房价没看到以前的08年以前一直是阴跌的。后面的暴涨来源于政策,你懂的。
18年房价无脑拉升,导致国家没办法只能调控,所以18年全方位限购导致当时北京很多房子瞬间暴跌,我当时见过的最直接的是从1100万直接跌到850万,仅用了一天时间(这个是亲身经历,当时在北京当中介),上海的还有不少腰斩的。
后来暴跌引起恐慌再次紧急调控,明确不暴跌,稳步上涨,否则当时北京炒房的都有跳楼的了。
中国房价受政策影响很大,因为未来政策的不确定性导致前年的预测很可能跑偏,但很正常。
未来政策会忘哪里偏移呢?房地产?不可能吧,现在和美国打贸易战,我们也见识到了科技封锁的可怕,所以我预测未来很长时间都会往科技发展偏移的,比如现在的科创板。
拭目以待吧,通货膨胀的情况下,不涨就是阴跌,当然北京上海这些一线城市的可以忽略,它们永远值钱,三四线小城市现在蹦跶的欢,但也是灭亡前最后的狂欢了。
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发表于 5 天前 | 显示全部楼层
不合适买房
我们不看任何东西,我们看实际操作,
美国降息了,世界几十个国家跟着降息,我们国家银行说暂时不降息,
有人造谣,结果我们国家银行还报警了,
很明白了,短时间我们国家利息是不会下降的


为什么各大行业望眼欲穿,
今年经济压力下行很大,
为什么不降息了?


就是怕房地产这波浪又起来了
今年年初开会,没有提房地产,
结果大家看到了,
媒体各种鼓吹小阳春,
地王又开始频频出现,
苏州等地房价还像打激素一般上涨,


所以下半年开会,
简短的通稿,提了2次房地产不许涨,


国家选择不降息,
当然总体融资利息也许会下降,
选择是定向降息到实业,高新技术行业里面去,
今年6,7月份还涨了银行贷款利息,




这个关于利率的操作是容易反应房价的趋势的
上面对房价态度,
实际动作分析是最容易分析出来,


故2019年到2020年上半年基本不合适买房,
2020年下半年我不知道,
现在大部分人热情都被买房点燃了,
我买房赚了多少,
我没买房亏了多少,
真的只能通过政策判断,
随便一个火星就可以点燃了,
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发表于 5 天前 | 显示全部楼层
没那么多细节分析,就两条:
2019~2020这个时间段适合买房吗?-1.jpg 房价收入比仍然7以上,但这在中国不怎么重要
① 房价大涨前会有一轮巨型牛市与巨型股灾,比如07年秋的6000多点,15年夏的5000多点。反正至今A股都没摸到4000点。
2019~2020这个时间段适合买房吗?-2.jpg ② 房价涨了要有人来接盘,否则炒房团岂不是要砸在自己手里?看历年出生人口,或者六普人口,20多岁的刚需还有多少?
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发表于 5 天前 | 显示全部楼层
很多人认为不会涨。其实看地域和情况的,二三线城市还是会增长,三线和县城人口往省会走,县城人口往三线走。
个人观察,中国相当一部分私人业主,自我创业的,或者是大公司管理层,经济实力非常雄厚,不要单看他们的工资,要看他们背地里各种暗黑收入和各种分红。中国有钱人实在是太多,大家想想,城市里面那么多赚钱的行当,门面,公司,几个是自己的?那么多项目和基建,几个是自己搞的,搞上一个就足够打工的干半辈子,甚至几辈子。那么多油水和外快,你们又何曾拿到,那么多三产和小金库有你们的份?他们在闷声发大财,才不会上知乎。那么多有钱人,赚到的钱不买房产买什么?我看到的那些高管和小老板,他们的钱大部分都用来投资房产和商铺,这些有钱人都在干的事情,你看看你周边有钱人是不是在干同样的事情?存定期,炒股,买基金都是笑话。
学历史的时候,历史老师说明朝资产萌芽的失败原因之一,这些人赚了钱就买地,当地主。以前不明白,为何他们这么做,现在算是明白了,搞技术搞研发太难了,真不如天天收租,各种吃喝玩乐来的舒服。原谅我这低级趣味的想法,我也想能有五套房子,一年不干活也有十来万都收入,稳稳当当,好过天天打工,过了35岁就被嫌弃,公务员,事业单位,国企就稳定吗?我看未必,这终究是替别人打工,九十年代几千万下岗刚去不久。唯一不变的就是恒产(相对的),古代就是土地,现在就是房产(变相的土地)。
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发表于 5 天前 | 显示全部楼层
我的建议是不要听信那些贴出生率的答案。
供需关系决定价格,人口少了,房子多了,房子自然降价,但是就算出生率变负的了,只要深圳人口一直增长,政府又紧抠供地,房价肯定涨。
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发表于 5 天前 | 显示全部楼层
来,看看从2003年起,专家们怎么说的。
2003年:上海房价将大跌! - 家在深圳


2004年:2008!中国房价必全面大跌!_经济论坛_论坛_天涯社区
上海房价大跌楼市现“拐点” 最大跌幅超千元(转载)


2005年:《一年内房价不下跌,我自刎以谢天下》_房产观澜_论坛_天涯社区
最近有传言说房价会下跌,现在卖房套现是时候吗?(内空) - 家在深圳
2006年:房价三年内肯定会大跌的两个原因(转载)_房产观澜_论坛_天涯社区
[转帖]房地产处在崩溃边缘:三年后房价必将大跌 - 谈房论市 - 时空社区
2007年:牛刀:陈良宇事件是房价下跌的信号 - 家在深圳
关于房价现在的房价总是高居不下,那我们穷人 - 手机爱问
2008年:上海房价05年大跌故事是否重演
2009年:2009年,将是中国房价雪崩元年 - 家在深圳
今天周末,地产交易明显大幅下滑,房价大幅下跌指日可待,看来摒住不买是对阿! - 篱笆社区手机版
2010年:两会快评:房价可能大幅下跌 国人应未雨绸缪做好准备-搜狐财经
对“一个炒房人的终极预测”的深度揭露-----房价必将大跌30-50%,5年不_房产观澜_论坛_天涯社区
2011年:牛刀:美元即将总攻 中国房价会大跌
2012年:刘忠良:中国房价分两次崩溃 2013年必有一大跌
韩世同:房价大跌不可避免_经产观察_新浪财经_新浪网
2013年:地产商"反攻"一二线城市 三四线地产市场面临未来房价大跌趋势
楼市暴跌势不可挡!中国经济发展不该靠高房价而拖累老百姓!!!(转载)_经济论坛_论坛_天涯社区
2014年:中国房价分两次阶梯崩溃,2015和2025左右各有暴跌_经济论坛_论坛_天涯社区(时间改改还能用)
三大迹象表明中国楼市2015年起房价开始大跌-评论频道-和讯网
2015年:人民币贬值会致房价大跌?
网传房价大跌成定局?济南买房9大原则不看必后悔
2016年:一组图告诉你 房价大跌可能性到底有多大?
吴其伦:房价一定会大跌
2017年:2018年房价会大跌?千万别再等了,该买房子的时候千万别犹豫
专家:中国房价2017年即将大跌,年轻人不要急着买房?(买还是不买?)
2018年:房价终于降了!下跌50%!楼市却乱成了一锅粥!
马云、任志强2019年房价预测:2019中国房价即将暴跌,且看房价大跌前有有什么前兆?-齐装网

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2019~2020这个时间段适合买房吗?-11.jpg 最后,我不希望大家对谢国忠产生偏见。
现在回望谢国忠,大家可能认为他就是一个沽名钓誉的骗子。
但谢国忠和牛刀、时寒冰这些时事评论家不一样,谢国忠是实打实的经济学家,是麻省理工学院经济学博士,是摩根士丹利亚太地区的首席经济学家。
谢国忠在1997年初就分析出了东南亚地区即将爆发金融危机——然后1997年7月亚太金融危机席卷东南亚。1997年夏天警告中国即将陷入通缩——然后中国就是1998年大下岗和朱的各种改革。
2005年,他认为美元利率水平不断上升,目前已经升至4%,未来有可能达到5%——后来确实如他所说。
2006年,谢国忠预计2008年世界经济将出现衰退,当时基本没有一个人相信他,2007年2008年做空美国股市的人被大家认为疯子。然而事实上,2008年确实发生了金融危机。
如果论学术水平,逼乎上这些野生“经济学家”加起来,估计也不是谢国忠一个人的对手。
但一个这么厉害的人,为什么在中国房价上一错再错呢?为什么每年都看空房价,就几乎没有对过一次呢?
如果这么厉害的一个人都不能预测中国的房价,你真的还有必要相信逼乎这些野生“经济学家”吗?
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